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上海拆迁律师谢冬
谢冬 律师
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    谢冬律师,中共党员,民商法法学硕士,沪上知名律所君澜(上海)律师事务所优秀合伙人律师,上海专业房产、拆迁律师,中华全国律师协会会员,上海市律师协会会员,上海市司法局法律援助中心咨询律师,“12348”法律咨询专线律师,上海东方广播电台“东方大律师”栏目特邀嘉宾律师。
    谢律师多年从事房屋动拆迁纠纷诉讼及非诉案件处理,有着丰富的司法实践经验,先后代理多起沪上重大房地产或动拆迁纠纷案件,成功为众多当事人维护了合法权益, >> 查看更多
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浦东昌邑荣成地块旧城区改建房屋征收补偿操作口径--上海拆迁律师 关键词:上海厂房拆迁律师 作者:上海谢冬律师    文章来源:www.shanghails.com    点击数:    更新时间:2016-04-05

 

昌邑荣成地块旧城区改建

国有土地上房屋征收补偿操作口径

 

一、房屋征收与补偿的法律依据

(一)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号);

(二)《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(市政府令第71号);

(三)《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见》(沪府办发[2012]24号);

(四)《浦东新区国有土地上房屋征收与补偿标准若干规定》(浦府[2012]130号);

(五)《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》(沪房管规范市[2013]7号);

(六)《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》(沪房管规范征[2012]9号);

(七)市、区相关法规、规章和规范性文件。

二、房屋征收的目的

为了提高和改善该地块的居民住房条件和生活环境,加快城市旧城区改造。

三、房屋征收的范围

征收范围:东至荣成路、南至浦东大道、西至上海船厂、北至昌邑路国有土地上房屋。

四、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法

(一)被征收房屋类型以房地产权证、公房租赁凭证记载为准。

(二)房屋建筑面积的,以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的,以相关批准文件记载的建筑面积为准,实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的,以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积,或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋,以有资质的房屋土地调查机构实地丈量的建筑面积为准。

(三)承租的公有非居住房屋,以房屋租赁合同记载的建筑面积用途为准。承租的公有居住房屋,以租用公房凭证所记载的建筑面积为准;租用公房凭证记载的是居住面积的,按下表所列的换算系数计算建筑面积:

房屋类型

公寓

独立住宅

(花园住宅)

新里住宅

新工房

(有电梯、成套)

新工房

(无电梯、成套)

新工房

(无电梯、不成套)

“两万户”

新工房

旧里住宅

简屋

换算系数

2.06

1.83

1.82

2.00

1.98

1.94

1.65

1.54

1.25

2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼,高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分,按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积;1.7米以上的部分,按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼,不计算建筑面积。

(五)关于非居住房屋的认定

1、原始计划为非居住房屋,延续至房屋协议置换决定作出时仍作为非居住房屋使用的,应当认定为非居住房屋;

2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同,建立了公有非居住房屋租赁关系的,可以认定为非居住房屋;

3、房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位,可以认定为非居住房屋,但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外;

4、原始设计为居住房屋,经市或区(县)房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的,除有特别规定以外,可以认定为非居住房屋。在2001年11月1日前,已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的,可以认定为非居住房屋;在2001年11月1日以后,以居住房屋作为经营场所并领取营业执照,未经市或区(县)房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的,不认定为非居住房屋。区劳动部门核发的《非正规就业许可证》,以及区民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋,不认定为非居住房屋。

五、居住房屋补偿方式、标准和计算方法

(一)征收补偿协议主体的确定

1、房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。

2、被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户,按户进行补偿。

3、被征收人以房地产权证所载明的所有人为准,公有房屋承租人以租用公房凭证为准。

4、凡属析产、离婚户未到房地产登记部门办理新的产权登记的,仍按原产权户计户。

(二)征收房屋居住的补偿

征收居住房屋的被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择居住房屋产权调换。

被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴。

评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的,按评估均价计算。

评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准,由房地产价格评估机构在评估后计算得出,由房屋征收部门在征收范围内公布。被征收房屋评估价经复核、鉴定后有变动的,评估均价不受其影响。

价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。浦东新区规定的补贴系数为0.3。

套型面积补贴=评估均价×补贴面积。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴,浦东新区规定的每证补贴面积标准为15平方米。

1、私有居住房屋

被征收居住房屋补偿金额=评估价格+价格补贴。

被征收居住房屋属于于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。

2、执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%;对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%+价格补贴。

被征收居住房屋属于于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。

3、居住困难户的保障补贴

按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定及本条第二款规定的折算公式计算后,人均建筑面积不足22平方米的居住困难户,增加保障补贴,但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

折算公式为:被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。

保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米—被征收居住房屋补偿金额。

居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向浦东新区住房保障机构提出居住困难审核申请,并提供相关证明材料(详见公示)。

本基地的折算单价为17000元/平方米。

(三)征收非居住房屋的补偿方式

征收非居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人按货币补偿。

1、征收非居住房屋补偿计算标准

征收非居住房屋的补偿金额=评估单价×非居住房屋建筑面积。

2、征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准

征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估单价×非居住房屋建筑面积×20%,对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估单价×非居住房屋建筑面积×80%。

被征收人选择房屋产权调换的,由被征收人安置公有房屋承租人,租赁关系继续保持。

3、征收非居住房屋其他补偿、补贴标准

(1)停产停业损失

停产停业损失=评估单价×非居住房屋建筑面积×10%

被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过上述标准的,应当向征收人提供相关证明材料。征收人委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估,并按评估结果予以补偿。

(2)设备搬迁和安装费用

设备搬迁和安装费用按征收人委托房地产价格评估机构对设备搬迁和安装费用进行评估,并按评估结果予以补偿。

(3)无法恢复使用的设备按重置价格结合成新结算的费用

无法恢复使用的设备按重置价格结合成新结算的费用由征收人委托房地产价格评估机构对无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用进行评估,并按评估结果予以补偿。

4、征收居住和非居住兼用房屋的补偿方式

被征收房屋内有本处户籍人员且实际居住在此、无其他住房的,被征收人、公有房屋承租人可以选择房屋产权调换。按下列规定补偿:

(1)征收居住和非居住兼用的房屋,被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的,应当按照居住房屋建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款,合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。

被征收人或者公有房屋承租人选择房屋调换的,应当按照上述合并后的货币补偿款,用居住房屋进行调换并结算差价。

(2)非居住房屋被征收人或者公有房屋承租人放弃非居住房屋补偿标准,选择按居住房屋补偿标准签订协议的,符合条件的给予套型面积补贴、居住困难户保障补贴。

六、补贴和奖励标准

(一)奖励费

1、签约、搬迁奖:每户5万元;

2、协议生效奖:在规定签约期内,整个基地签约率达到85%,协议生效后,每户奖励10万元;

3、速签激励奖:在征收期限内,在第一奖期内签约的每户奖励12万元;在第二奖期内签约的每户奖励9万元;在第三奖期内签约的每户奖励6万元;(具体时间及奖期设置另行公布)

4、签约比例奖:在规定签约期内,整个基地签约比例达到85%后,签约率每提高一个百分点,每户奖励2000元。

以上奖励费用均按合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同等相关文件计户。

在签约期内签约并按期搬迁的,享受上述货币奖励;签约期内未签约或已签约未按期搬迁的,不享受上述奖励。

(二)临时安置补助费(过渡费)

对选择产权房屋(期房)调换的,过渡费按被征收房屋有证建筑面积计算。被征收房屋60平方米之内的(含60平方米),每户每月2500元计算;被征收房屋60平方米至149平方米的,每户每月按3000元计算;

超过约定临时安置过渡期的,征收人应在原有基础上增发临时安置费,凡超过约定期限三个月内以内(含三个月)的增发50%;超过约定期限三个月以上的,增发100%。

被征收人延期交出被征收房屋钥匙的,按实际交房日期计算过渡费,奖励费相应扣除。

(三)搬家补助费

按被征收房屋核定的有证建筑面积12元/平方米计算,每户低于1000元的,按1000元发放。以期房互换的,增加一倍发放。强制执行的,不发给搬家补助费。

(四)家用设施移装费(凭相关证明):

1、电话移装费每台140元;

2、热水器移装每台300元

3、空调移装费每台400元;

4、有线电视移装费每户300元;

5、由供电部门批准安装的电表每只100元;

6、水表100元/只;

7、宽带移装费每终端310元;

8、太阳能热水器每套1200元;

9、钢琴设备的搬迁费按1200元/台次,按二次标准执行;

10、成套公房分时电表100元/户;

11、门幢电控门500元/户。

(五)证照补贴

1、对被征收房屋内注册有工商营业执照且在有效期内的,每户给予工商营业执照补贴20000元。

2、对被征收房屋内注册有烟草专卖许可证且在有效期内的,每户给予烟草专卖许可证补贴50000元。

(六)装潢补偿

室内装饰装修价值按委托估价机构通过房屋装修评估结果确定。

七、用于产权调换房屋的基本情况和选购办法

(一)产权调换房屋的基本情况:

1、航头鹤洁路346弄地块(期房,暂定过渡期至2017年3月)

(具体房屋地址、面积、房型图等另行公示)

安置均价:13000元/m2

市场优惠均价:15000元/m2

市场均价:17000元/m2

2、北蔡锦华苑地块(期房,暂定过渡期至2016年8月)

(具体房屋地址、面积、房型图等另行公示)

安置均价:26000元/m2

市场优惠均价:33000元/m2

市场均价:39000元/m2

3、曹路南扩区B08-10地块(期房,暂定过渡期至2018年12月)

(具体房屋地址、面积、房型图等另行公示)

安置均价:17000元/m2

市场优惠均价:19000元/m2

市场均价:21000元/m2

(二)产权房调换选购原则和购买办法

1、公开、公平、公正。

2、改善居民居住条件。

3、实行先签约先选房(具体办法详见公示)。

4、产权调换房屋的购买实行一房一价。

5、安置房选房标准:

选择房屋产权调换方式补偿的,用于购买安置房的货币补偿金额,限定在被征收房屋的房地产市场评估价、价格补贴、套型面积补贴以及居住困难保障补贴范围内。被征收人、公有房屋承租人应遵循以下标准合理选择安置房源:

(1)被征收人、公有房屋承租人可按安置价购买安置房的建筑面积原则上不能大于被征收人、公有房屋承租人被征收房屋核定建筑面积的3.3倍,但按此标准计算的可安置价购买的安置房建筑面积小于本基地内安置房源一室一厅建筑面积的,可按安置价结算的安置房建筑面积放宽至一室一厅建筑面积;

(2)如被征收人、公有房屋承租人选择的安置房建筑面积大于被征收人、公有房屋承租人被征收房屋核定有证建筑面积3.3倍的,超过5平方米以内(含5平方米)的按市场优惠价结算;再超过部分按市场价结算,但不应超过20平方米,如只选择一套安置房的,可按市场价结算的安置房建筑面积可不受此限制;

(3)如被征收人、公有房屋承租人按上述2点标准购买安置房源后,货币补偿金额大于安置房结算金额的部分仍可按市场价购买安置房,但仅限货币补偿金额余额额度内;

(4)被征收人、公有房屋承租人按合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户,每户仅可选择一套北蔡地块安置房源;

(5)被征收人、公有房屋承租人按上述标准选择2套以上安置房源的,其中一室一厅房源只可选择一套。

6、办理产权调换房屋进户、房地产权证需缴纳的契税、维修基金、物业管理费等相关费用,由被征收人、公有房屋承租人按相关规定支付。

7、签约期后,本地块未被使用的房源由政府统一调配。

(三)自行购房、货币补偿金额余额部分的补贴标准

1、被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿安置方式与征收人签订货币补偿安置协议,且不要求调换征收人提供的安置房屋的,征收人除按征收补偿标准支付相应的补偿款外,另给予被征收人、公有房屋承租人一次性自行购房补贴,计算方式如下:

自行购房补贴=被征收房屋补偿金额÷17000元/平方米×11000元/平方米。

2、被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换,实际安置房屋按本方案第七条规定的价值低于货币补偿金额的,对剩余货币补偿款给予被征收人、公有房屋承租人一次性补贴,计算方式为:货币补偿金额余额部分的补贴=被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换后剩余房屋补偿金额÷17000元/平方米×11000元/平方米。

八、房屋征收补偿的签约期限

签约期限为3个月,具体时间及奖期设置另行公布。

九、搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限

(一)搬迁期限

协议签订生效后7天内搬离原址,交出原房钥匙。

(二)过渡方式

自行过渡

(三)过渡期限

期房安置过渡期限按各安置房地块暂定的期限计(如选择多处房源的以过渡期最长的一处计),并一次性照顾3个月装修临时安置费(按过渡费标准计)

货币补偿安置的,一次性照顾3个月装修临时安置费(按过渡费标准计)。

(四)免费赠送每户一车次搬场。(按合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同等相关文件计户)

十、受委托的房屋征收事务所名称

房屋征收实施单位:上海市浦东第三房屋征收服务事务所有限公司。

十一、其他事项

(一)房屋征收补偿协议生效或停止征收的条件

根据沪府办发(2012)26号文规定,被征收人在签约期限内(另行公布),与房屋征收部门签订的“房屋征收补偿协议书”户数达到本次房屋征收总户数85%以上(含85%)的,则已签订的协议开始生效;如签约期限届满,签订“房屋征收补偿协议书”户数未达到本次房屋征收总户数85%的,则已签订的协议不生效,征收决定终止执行,本次房屋征收工作随即停止。

(二)费用发放及差价款支付

1、被征收人、公有房屋承租人的补偿费用或者房屋产权调换后的余额,等协议生效后,被征收人、公有房屋承租人按协议约定搬迁交房后60个工作日内由征收人向被征收人、公有房屋承租人进行支付。

2、征收人向被征收人、公有房屋承租人支付的补偿款以银行定期存单方式支付。被征收人、公有房屋承租人应在签订补偿安置协议中约定银行存单开立户名及领款人。费用发放时,由补偿安置协议中约定的领款人凭本人身份证件,在约定期限内,到征收人指定场所领取,并办理相关手续。

3、被征收人、公有房屋承租人支付房屋调换差价款的,应在协议签订生效后的15个工作日内付清。征收人交付安置房以被征收人、公有房屋承租人付清所有应付款为前提,被征收人、公有房屋承租人在征收人交房前始终承担付款义务。

4、被征收人、公有房屋承租人搬迁前须结清水电煤通信等公用事业费用。被征收人、公有房屋承租人未办结相关费用支付手续的,则视为未按约定完成搬迁义务。

十二、有关情况的公示

本次旧改征收工作本着公平、公正、公开的原则进行,实行补偿过程透明、补偿结果公开,并按照旧改征收工作过程及时公布、公示与旧改征收补偿密切相关的各类信息,请被征收人、公有房屋承租人及时关注。

祝本基地早日突破85%签约生效率,大家早日乔迁新居!

 

 

 

上海市浦东新区建设和交通委员会

2015年11月28日



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