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上海拆迁律师谢冬
谢冬 律师
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    谢冬律师,中共党员,民商法法学硕士,沪上知名律所君澜(上海)律师事务所优秀合伙人律师,上海专业房产、拆迁律师,中华全国律师协会会员,上海市律师协会会员,上海市司法局法律援助中心咨询律师,“12348”法律咨询专线律师,上海东方广播电台“东方大律师”栏目特邀嘉宾律师。
    谢律师多年从事房屋动拆迁纠纷诉讼及非诉案件处理,有着丰富的司法实践经验,先后代理多起沪上重大房地产或动拆迁纠纷案件,成功为众多当事人维护了合法权益, >> 查看更多
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成功案例——私房补偿款分割,代理非居住产权人,获得相应补偿款 关键词:上海厂房拆迁律师 作者:上海谢冬律师    文章来源:www.shanghails.com    点击数:    更新时间:2016-04-20

上海市闸北区人民法院

民事判决书

   案号:(2014)闸民三()初字第2637 

 

  原告缪林财。

  原告缪玲娣。

  原告缪月莉。

  三原告共同委托代理人谢冬,上海君澜律师事务所律师。

  被告缪林香。

  被告李萍。

  被告缪骏凯。

  被告缪林香、李萍、缪骏凯共同委托代理人黄志民,上海市信义律师事务所律师。

  被告缪林香、李萍、缪骏凯共同委托代理人唐侃,上海市信义律师事务所律师。

  被告缪林南。

  被告沈红妹。

  被告缪林福。

  被告赵家娣。

  被告缪捷。

  委托代理人赵家娣。

  第三人上海市闸北第一房屋征收服务事务所有限公司。

  法定代表人周昕。

  原告缪林财、缪玲娣、缪月莉与被告缪林香、李萍、缪骏凯、缪林南、沈红妹、缪林福、赵家娣、缪捷共有纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序,由代理审判员龚平独任审理。审理中,本院依法追加上海市闸北第一房屋征收服务事务所有限公司作为第三人参加诉讼,并于20141229日第一次公开开庭进行审理。后本案转为普通程序,本院依法组成合议庭,于2015423日第二次公开开庭进行审理。原告缪林财、缪玲娣、缪月莉及三原告共同委托代理人范俊峰、谢冬、被告缪林香、李萍及被告缪林香、李萍、缪骏凯共同委托代理人黄志民、被告缪林南、沈红妹、缪林福、赵家娣(暨被告缪捷委托代理人)到庭参加诉讼。第三人上海市闸北第一房屋征收服务事务所有限公司经本院传票传唤,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告缪林财、缪玲娣、缪月莉共同诉称,本市闸北区光复路XXXXXX号房屋(以下简称系争房屋)系三原告及被告缪林香、缪林南、缪林福的父亲缪泉坤在解放前建造的私房。2013928日,系争房屋列入征收范围,其时缪泉坤夫妇已故,所以系争房屋应归兄弟姐妹六人所有。虽然三原告户口不在系争房屋内,但作为房屋共有人,应当分得相应的征收补偿款。现八名被告获取征收补偿后拒不分割,侵害了三原告的合法权益。据此,三原告诉至本院,要求:1、依法分割系争房屋征收补偿款,即三原告应分得征收补偿款人民币XXXXXXX.02(以下币种均为人民币),该款用于购置上海市闸北区江杨南路46617栋西单元321701(以下简称1701)、上海市松江区泗凯路66910栋东单元151202(以下简称1202)两套房屋;2、被告共同向三原告支付征收补偿款差额102935.71元。

  被告缪林香、李萍、缪骏凯共同辩称,系争房屋经认定建筑面积为46.71平方米,其中24.71平方米由缪林香出资建造,剩余22平方米才属于父母遗产。三原告可继承的私房面积为11平方米,乘上单价,三原告可以分得的房屋价值补偿款为290235元。因原告是户外共有产权人,不属于安置对象,故212万余元的保障性补偿原告不应享受,三原告主张一半征收补偿款缺乏事实和法律依据。其次,缪林香不仅独自扩建了系争房屋中的24.71平方米,而且从1983年起至房屋征收一直由缪林香家庭实际居住使用系争房屋。所以,缪林香分得的两套房屋与其家庭可获得的征收补偿份额相当,不同意三原告的诉讼请求。

  被告缪林南、沈红妹共同辩称,其二人只分得一套安置房,没有多拿动迁份额,不同意三原告的诉讼请求,要求法院依法处理。

  被告缪林福、赵家娣、缪捷共同辩称,根据动迁政策,八被告是安置对象,缪林福一家三口拿了两套郊区的安置房,是最低标准的安置。缪林福于1975年从黑龙江回沪后一直居住在系争房屋内。1981年,缪林福与缪林香、缪林南共同出资出力将系争房屋扩建成三层。后因缪林香结婚,系争房屋面积小,缪林福一家为避免矛盾,才于1985年搬出在外借房居住。对于三原告主张动迁款总额二分之一的请求,三被告不予认可,三原告可享有动迁利益应为共有产998000元中的部分。关于原告的份额由法院依法处理,如法院认为缪林福家庭多拿了,缪林福家庭愿意向原告支付。

  第三人上海市闸北第一房屋征收服务事务所有限公司未应诉答辩。

  经审理查明,缪泉坤与沈阿毛夫妇育有缪月莉、缪玲娣、缪林南、缪林福、缪林财、缪林香六名子女。缪泉坤于1988109日报死亡,沈阿毛于1991312日报死亡。被告缪林南与被告沈红妹系夫妻。被告赵家娣、缪捷分别是缪林福的妻子、女儿。被告李萍、缪骏凯分别是缪林香的妻子、儿子。

  1987528日《上海市国有土地使用权申报登记表》载明,土地使用户名沈阿毛(),代理人缪林香,申报面积8平方米,建筑占地面积8平方米,建筑面积35平方米。使用权来源及共有情况记载“该房是我父缪泉坤(已故)在解放前造的,现在由我母及子女缪林南(同住)、缪林香(同住)、缪林福(真如车站)、缪林财(无夕)、缪月娣(贵州)、缪林娣(贵州)共有,有地租单。”198999日,上海市土地管理局颁发的沪地()临字第18694号土地使用证记载,光复路XXXXXX号土地使用户名为沈阿毛等,面积16平方米,用途为居住,使用期限自1989101日至1991930日。

  2013年,系争房屋列入征收范围。其时,系争房屋有两本户口本。一本户主为缪林香,在册人员为李萍、缪骏凯、缪林南、沈红妹;另一本户主为缪林福,在册人员为赵家娣、缪捷。

  2013928日,缪林香作为乙方代理人与征收部门(甲方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。该协议载明因闸北区晋元地块旧城区改建项目,闸北区人民政府于201392日作出《房屋征收决定》,编号为沪闸府房征[2013]004号。乙方被征收人为沈阿毛()等,系争房屋性质为私房,用途为居住,建筑面积46.71平方米。居住部分房地产市场评估单价为26024/平方米(建筑面积),房屋征收范围内被拆除房屋评估均价为26385/平方米(建筑面积)。根据闸北区人民政府确定(文号:闸府发[2012]28),房屋征收价格补贴系数为0.3,套型面积补贴15平方米,计算居住困难货币补贴的折算单价为12000/平方米(建筑面积)。协议第五条约定,根据相关规定及本基地征收补偿方案,被征收房屋价值补偿款计XXXXXXX.36元。其中评估价格为26385/平方米×46.71平方米=XXXXXXX.35元,套型面积补贴为26385/平方米×15平方米=395775元,价格补贴为26385/平方米×46.71平方米×0.3=369733.01元。协议第六条约定,经认定,乙方符合居住困难条件,居住困难人口信息为,缪林香、李萍、缪骏凯、缪林南、沈红妹、缪林福、赵家娣、缪捷,居住困难增加货币补贴款12000×22×8-199795

1.36=114048.64元。被征收房屋装潢补偿为300/平方米×46.71平方米=14013元。乙方选择房屋产权调换,以乙方应得的本协议第五条、第六条合计款项XXXXXXX元,甲方提供给乙方的产权调换房屋计5套,房屋总建筑面积332.39平方米。5套房屋分别为1202室,暂测建筑面积53.63平方米,封闭阳台面积3.6平方米,房屋单价9665元,房屋总价500936.95元;拱海路781幢西单元11303(以下简称1303),暂测建筑面积58.95平方米,封闭阳台面积3.284平方米,房屋单价9590元,房屋总价549583.72元;1701室,暂测建筑面积68.9平方米,封闭阳台面积3.918平方米,房屋单价19960元,房屋总价XXXXXXX.36元;拱为路260037103(以下简称103),暂测建筑面积79.03平方米,封闭阳台面积4.852平方米,房屋单价9260元,房屋总价709353.04元;城松路581幢东单元1503(以下简称503),暂测建筑面积71.88平方米,封闭阳台面积3.51平方米,房屋单价9595元,房屋总价672849.38元。以上房屋价格合计XXXXXXX.45元,房屋产权调换差价为XXXXXXX.45元,由乙方支付。其他各类补贴、奖励费用为搬家费补贴1121.04元、设备移装费补贴2500元、签约奖励费100000元、早签多得益奖20000元、被拆面积奖93420元、无未经登记建筑奖50000元、提前搬迁奖60000元、过渡费78000元、异地户型补贴260000元,合计665041.04元。乙方在办理产权调换房屋进户手续前,应向甲方支付本协议约定的差额款项977811元。

  201417日,缪林香签署《晋元地块旧改征收基地补充协议》约定,乙方房屋为共有产权,权利人部分在户籍内。因乙方户籍内居民按其份额属于居住困难户,甲方根据乙方的要求,对乙方参照基地居住困难对象补偿标准给予一次性补差奖励998976元。乙方承诺按《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》约定期限内搬离原址并交房后本协议方可生效,未按约定期限搬离原址的本协议自动作废。以上款项待乙方交房搬离原址后,抵扣乙方选购基地房源差额部分后由甲方一次性支付。同日,缪林香还签署了《晋元地块旧改征收基地搬迁奖发放协议》。因乙方在签约期内与甲方达成征收补偿协议,并于2013116日搬离原址。甲方向乙方发放搬迁奖励20000元,自协议签订后30日内,甲方向乙方支付上述款项。

  2014123日,缪林香又签署一份《晋元地块旧改征收基地补充协议》,甲方对乙方参照基地签约比例递增奖励标准给予一次性奖励90000元,该款抵扣乙方选购基地房源差额部分后由甲方一次性支付。

  《安置房预约单》记载,1202室户型为一房,安置房屋产权人登记为李萍;1303室户型为一房,安置房屋产权人登记为赵家娣;1701室户型为二房,安置房屋产权人登记为缪林香;103室户型为二房,安置房屋产权人登记为赵家娣;503室户型为二房,安置房屋产权人登记为沈红妹。

  《闸北区晋元地块发放费用凭证(居民)》记载,系争房屋在册人口8人,托底保障人口8人,被拆房屋价值XXXXXXX.35元、套型补贴395775元、价格补贴369733.01元、保障补贴114048.64元、搬家费补助1121.04元、设备移装费补贴2500元、居住装潢补贴14013元、签约奖励费100000元、早签多得益奖20000元、被拆面积奖93420元、无未经登记建筑奖50000元、提前搬迁奖60000元、过渡费78000元、异地户型补贴260000元、共有产奖励998976元,以上款项合计XXXXXXX.04元,其中该户选购基地房屋款总额XXXXXXX.45元,基地核发21165元。该笔21165元由缪林香于201434日领取。

  另查明,199028日,上海市闸北区公证处出具(89)闸证字第1054号公证书。该公证书载明,继承人沈阿毛系被继承人缪泉坤的妻子,继承人缪月莉、缪玲娣、缪林南、缪林福、缪林财、缪林香系被继承人缪泉坤的子女。上述继承人均系被继承人缪泉坤遗产的法定继承人。被继承人缪泉坤于一九八六年十二月二十七日死亡。死后遗有座落本市光复路XXXXXX号私房壹幢中的二分之一房产。未发现死者生前留有遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》第十条之规定,被继承人缪泉坤所遗上述房产依法应由继承人沈阿毛、缪月莉、缪玲娣、缪林南、缪林福、缪林财、缪林香继承。

  审理中,被告缪林香提供从公证处调取的各继承人单位发给公证处出具的证明,以此证明父母遗产范围是22平方米。被告缪林香还提供198266日由四兄弟签署的家庭协议,用以证明老宅上、下两间约22平方米,三楼由缪林香主建。对于原告提供的《上海市国有土地使用权申报登记表》,被告缪林香认为这仅仅是统计表,并不是核定表。被告缪林香、李萍、缪骏凯表示其三人各自的征收补偿份额不需要法院予以明确。

  三原告表示房屋在1981年翻建为三层,当时翻建是在上海的缪林南、缪林福、缪林香进行的。但其时父母都在世,父母肯定是出资的。虽然三原告没有出资,但父母与三原告商量过,父母说在上海的兄弟要结婚,需要翻建房屋。1990年办理公证的时候,系争房屋已经是三层。对于缪林香从公证处调取的单位证明,原告不知情。且出具证明的单位与原告实际单位不符,原告不予认可。原告缪林财否认签署过1982年的家庭协议。

  被告缪林福、沈红妹表示解放前父母买了地,在1953年建造成上、下两层房屋,总共22平方米。1981年父母还在世时,因缪林南、缪林福、缪林香三兄弟要结婚,决定将系争房屋扩建成三层楼。这次翻建后系争房屋已扩建成动迁时的样子,之后没有再翻建。翻建三层楼主要是在上海的缪林南、缪林福、缪林香进行的,前期准备工作主要是缪林香做的。缪林香结婚之前住在一楼,缪林南家庭住在三楼,缪林福家庭住在二楼。1986年缪林香结婚后,缪林福家庭搬出,缪林南家庭便住到二楼,缪林香家庭搬到三楼居住。1992年缪林南单位分房后,缪林南家庭搬出居住。动迁前,系争房屋由缪林香家庭居住使用。被告缪林南夫妇表示其二人各自的征收补偿份额不需要法院予以明确。

  被告缪林福、赵家娣、缪捷表示,第一,对于缪林香从公证处调取的单位证明不认可,缪林福所在单位没有该枚客运专用章。第二,缪林福未签署过1982年的家庭协议。第三,如按被告缪林香所述,系争房屋一至二层总共才22平方米,而三楼一层的面积就要24.71平方米,超出楼下两层的总面积,这显然不符合常理。第四,被告缪林福家庭搬出系争房屋,是为了避免家庭矛盾作出的让步。被告缪林香与缪林福家庭人口一样,按理两家的动迁份额应该差不多,而缪林福家庭却只拿了两套郊区的房屋。第五,被告缪林福、赵家娣、缪捷三人各自的征收补偿份额不需要法院予以明确。

  以上事实,由原告提供的上海市国有土地使用权申报登记表、土地使用证、征收补偿协议、户籍信息摘录、户籍证明、公证书、上海市房地产登记簿、社保卡、情况说明,被告缪林香、李萍、缪骏凯提供的通知、邻居证明、闸北公证处函、临时土地使用证、家庭协议、收据、证明、公证继承材料、申请书、安置房预约单,第三人提供的土地卡、房屋建筑面积认定单、户口簿、居住困难对象认定报告、征收补偿协议、补充协议、搬迁奖发放协议、安置预约单、情况说明、费用发放凭证及当事人的陈述等证据予以佐证。

  本院认为,公民的合法权益受法律保护。系争房屋原属于缪泉坤、沈阿毛夫妇的共同财产,二人过世后未留遗嘱,故系争房屋应由二人的法定继承人依法均等继承。本案被告缪林香主张系争房屋一至二层共22平方米属于父母遗产,由缪林香出资翻建的第三层房屋所获征收补偿款应归其所有。对此,本院认为,系争房屋只有临时土地使用证,该证并未记载房屋的建筑面积,被告缪林香提供的公证书亦没有载明房屋的面积,其仅凭缪泉坤子女1989年向公证处自书材料中所载房屋面积来证明父母遗产范围为22平方米,其出资翻建的三楼面积为24.61平方米,依据不足。关于缪林香出资翻建三楼房屋一节,其未提供相应证据,其余兄弟姐妹均不认可,故本院难以采信。退一步说,即使缪林香出资翻建了第三层房屋,但其时缪泉坤夫妇还健在,亦不能完全以出资来确定房屋的归属。至于被告缪林香提供的家庭协议,暂且不论其是否真实,该份协议没有房屋权利人即缪泉坤夫妇的签字,兄弟四人无权对房屋的归属作出处分。基于上述分析,被告缪林香抗辩第三层房屋补偿款完全归属于其的主张缺乏事实和法律依据,本院不予采纳。根据本次房屋征收政策,系争房屋面积小,人口多,所以本户按照数砖头加托底保障的方式进行补偿。据此,在分配补偿款时,不仅要考虑同住人的利益,还要兼顾产权人的利益。在分割共有产时,还应当考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等因素。根据本院查明的情况,本次征收该户可获得的征收补偿款总额为XXXXXXX.45元,结合系争房屋的产权、户籍、实际居住情况、居住困难、福利分房等因素,本院酌情确定三原告的征收补偿份额各为280000元。审理中,被告均表示缪林南家庭、缪林福家庭、缪林香家庭成员各自的征收补偿份额不需要法院予以明确,故本院以家庭为单位确认缪林南家庭可得征收补偿份额为680000元、缪林福家庭可得征收补偿份额为XXXXXXX元、缪林香家庭可得征收补偿份额为XXXXXXX.45元。由于三原告户籍不在系争房屋内,不属于本次征收的受安置对象,故三原告要求购置安置房的诉讼请求,本院难以支持。至于五套安置房屋在被告三个家庭间的分配方案,八被告均予认可,本院予以确认,即缪林香家庭选购1202室、1701室,缪林福家庭选购1303室、103室,缪林南家庭选购503室。根据被告领取补偿款的情况、选购房屋的价值以及被告各家庭可获得的征收补偿份额,本院认为缪林南家庭现在获得的征收补偿利益未超出该家庭应得的份额,故本院判定由缪林福家庭向三原告支付征收补偿款108936.76元,缪林香家庭向三原告支付征收补偿款731063.24元。综上,依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

一、被告缪林香、李萍、缪骏凯应于本判决生效之日起三十日内给付原告缪月莉、缪玲娣、缪林财征收补偿款731063.24元;

二、被告缪林福、赵家娣、缪捷应于本判决生效之日起三十日内给付原告缪月莉、缪玲娣、缪林财征收补偿款108936.76元;

二、驳回原告缪月莉、缪玲娣、缪林财其余诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  案件受理费22260.1(原告缪月莉、缪玲娣、缪林财已预缴),由原告缪月莉、缪玲娣、缪林财负担12622.1元,被告缪林香、李萍、缪骏凯负担8388元,被告缪林福、赵家娣、缪捷负担1250元。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

 

 

         魏思奇 

   代理审判员     

   人民陪审员  吴妮娜 

   二〇一五年五月二十六日 

         袁佳铭 



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