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上海拆迁律师
首席律师
上海拆迁律师谢冬
谢冬 律师
手机:18201962733
座机:021-58772770-627
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    谢冬律师,中共党员,民商法法学硕士,沪上知名律所君澜(上海)律师事务所优秀合伙人律师,上海专业房产、拆迁律师,中华全国律师协会会员,上海市律师协会会员,上海市司法局法律援助中心咨询律师,“12348”法律咨询专线律师,上海东方广播电台“东方大律师”栏目特邀嘉宾律师。
    谢律师多年从事房屋动拆迁纠纷诉讼及非诉案件处理,有着丰富的司法实践经验,先后代理多起沪上重大房地产或动拆迁纠纷案件,成功为众多当事人维护了合法权益, >> 查看更多
来访须知
一、来访提前预约
    由于律师日常工作比较繁忙,很多时间都在外出办事,比如调查取证、立案、开庭等。所以来访之前请您提前与律师预约好时间,以免白跑。
二、带有相关资料
    请您带好与案件相关的资料,比如:身份证、房产证、拆迁补偿协议等相关资料。
三、理清咨询思路
    请您理清好案件的来龙去脉以及要咨询的法律问题,如案情复杂,可以整理成书面的陈述,方便律师详细解答,提高效率。
四、律师办公地址
    上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座7楼01-04单元。
 
上海市高级人民法院民一庭《关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见》 关键词:上海厂房拆迁律师 作者:上海谢冬律师    文章来源:www.shanghails.com    点击数:    更新时间:2016-04-20 上海市高级人民法院民一庭《关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见》
沪高法民一[2007]24号
关于印发《关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见(试行)》的通知
第一、第二中级人民法院民一庭、民二庭,各区县人民法院民一庭、民三庭,浦东新区法院民四庭、民五庭,黄浦法院民四庭,宝山法院速载庭,各人民法院:
现将《关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见(试行)》印发给你们,供审理案件时参考。本意见公布试行后尚在一审、二审阶段的案件,适用本意见。在本意见公布试行前已经终审的案件,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本意见。如发现问题,请及时向高院民一庭反映。
二00七年十二月十七日
关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见(试行)
一、宅基地房屋权属的确定
我国一直未建立农村房屋所有权等级制度,宅基地房屋则历经土改登记、及未新建、翻新、改扩建的演变。因此,在确定宅基地房屋权属时,应综合考虑土改证、宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员,以及房屋新建、翻新、改扩建等情况。
1、系争房屋经土改登记,未经农村宅基地使用权登记及未新建、翻建、改扩建的,以土改时登记的权利人为房屋的权利人。
2、系争房屋经土改登记及农村宅基地使用权登记,未进行新建、翻建、改扩建的,以土改登记及农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。
3、系争房屋虽经土改登记,但在宅基地使用权登记前后新建、翻建、改扩建的,以农村建房用地审批文件和农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。当事人以土改登记为证据主张房屋产权的,不予支持。
有充分证据表明上述三种情况所列人员已被排除在权利人范围之外的,不能再主张权利。
确定宅基地房屋权利人的具体产权份额时,应当充分考虑仍为集体经济组织成员的权利人以及对系争宅基地上房屋一直进行维修、保养等义务的权利人利益。
二、宅基地房屋中未成年人权利的确认
根据《土地管理法》第62条 “农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定,通常宅基地使用权的取得是以户的名义获得。农村集体经济组织在确定一户农村村民的宅基地使用权面积和房屋的建筑面积时,一般以该户农村村民的人数作为主要参考依据。未成年人基于其在农村集体经济组织中的身份,与其他成员以一户的名义共同取得了宅基地使用权和房屋建设的许可,其父母等投资建造房屋的行为可视为包括未成年人在内的一户农村村民的共同投资。《物权法》第142条规定:“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”,农村建房用地审批文件中核定的未成年人可认定为宅基地房屋的共同所有权人。
三、宅基地使用权补偿款的归属
农村宅基地房屋的动迁补偿一般分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。地上物的补偿,应当归属房屋权利人。房屋原权利人已经死亡的,动迁补偿款可依继承关系进行处理。
宅基地使用权补偿款的分割,容易产生争议,特别是非集体经济组织的继承人往往基于继承关系而主张宅基地使用权,进而提出分割相应补偿款。鉴于农村宅基地使用权具有很强的身份属性,系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的,并且按户计算。当一户出现人口减少,宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用,宅基地使用权的补偿款则由该户剩余的成员共同所有。若该户已无农村集体经济组织成员,或虽为农村集体经济组织成员,但在他处已取得宅基地使用权的,该宅基地使用权的补偿款一般由该户房屋原权利人的继承人取得,但集体经济组织明确表示反对的除外。
四、尚未取得安置房面积的购买权分割
农村房屋动迁中,经常发生动迁部门与“农村宅基地使用证”的户主签订拆迁协议,把所有房屋共有人利益结算在一起,每人享受安置面积按一定金额预扣在动拆迁部门。由于安置房屋未实际取得,原房屋共有人就拆迁利益在分析家产时要求确认安置房面积的购买权,其实际是主张分割房屋的权利。鉴于被动迁人将来可能获得的房屋实际面积、位置等尚处于不确定状态,法院不宜进行确权、分割。若动迁款预扣在动迁部门用于购置安置房的,动迁款亦可不作处理。当事人要求确认安置房面积购买权的,法院可判决驳回其诉讼请求,但在裁判理由中告知当事人可在房屋实际面积、位置等确定后再行主张。  

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