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首席律师
上海拆迁律师谢冬
谢冬 律师
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    谢冬律师,中共党员,民商法法学硕士,沪上知名律所君澜(上海)律师事务所优秀合伙人律师,上海专业房产、拆迁律师,中华全国律师协会会员,上海市律师协会会员,上海市司法局法律援助中心咨询律师,“12348”法律咨询专线律师,上海东方广播电台“东方大律师”栏目特邀嘉宾律师。
    谢律师多年从事房屋动拆迁纠纷诉讼及非诉案件处理,有着丰富的司法实践经验,先后代理多起沪上重大房地产或动拆迁纠纷案件,成功为众多当事人维护了合法权益, >> 查看更多
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一、来访提前预约
    由于律师日常工作比较繁忙,很多时间都在外出办事,比如调查取证、立案、开庭等。所以来访之前请您提前与律师预约好时间,以免白跑。
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    请您带好与案件相关的资料,比如:身份证、房产证、拆迁补偿协议等相关资料。
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    请您理清好案件的来龙去脉以及要咨询的法律问题,如案情复杂,可以整理成书面的陈述,方便律师详细解答,提高效率。
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    上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座7楼01-04单元。
 
如何进行拆迁谈判?拆迁谈判的技巧和注意事项 关键词:上海厂房拆迁律师 作者:上海谢冬律师    文章来源:www.shanghails.com    点击数:    更新时间:2016-04-20

如何进行拆迁谈判?拆迁谈判的技巧和注意事项

谢冬律师根据多年拆迁经验对拆迁谈判的注意事项进行了如下总结,希望给被拆迁人能得到最大的拆迁利益。拆迁人给与的补偿一般不在法律规定之下,但拆迁是由于涉及方方面面的利益以及拆迁本身是非常灵活的,因此掌握一定拆迁技巧还是很有必要的。

收集必要的相关信息
应收集的信息包括:
(1)该地段为什么要拆迁?按照规划拆迁之后该地段作何用途?用途不同,补偿系数不同。
(2)拆迁人是谁?是否有拆迁许可证?动迁服务机构是谁?
(3)对方谈判人员的组成情况如何?谁是主谈人?他们的职务、背景、性格、爱好如何?
(4)拆迁的评估机构是谁?如果已经做了评估,如何拿到评估报告?
(5)评估报告哪些地方较合理?哪些地方可以要求重新评估?是否有财产被有意无意地漏评?
(6)拆迁人或服务机构的工作程序和内容是否合法?如有违法,向谁申诉?
(7)是否有别的企业已经达成拆迁补偿协议?补偿金额是多少?他们的谈判有何得失?
2.组建一个谈判小组
因为拆迁谈判涉及的财产标的额通常比较大(动辄上千万、几千万)、内容复杂、专业性强,业主一人无法胜任,需要组建一个谈判顾问团队。顾问团队最迟应该在评估机构进厂评估之前组建好。一旦评估报告出来,就会比较被动,少了很多回旋的余地。拆迁谈判的团队成员最好由以下人员组成:  
(1)业主熟悉自己企业的基本情况,负责重大事项的选择决策和补偿协议的最后签订;
(2)谈判顾问负责谈判的准备、相关信息的收集分析、判断谈判形势、控制谈判过程、选择谈判重点和先后秩序、运用谈判策略、技巧等,为业主提供系统的、全方位的咨询服务;
(3)资产评估师负责审查评估机构出具的评估报告,是否存在故意低评、错评、漏评等情况,为谈判报价提供必要的依据。
(4)律师律师的作用在于提供法律方面的有关依据和拆迁协议的审核把关,而非起诉拆迁人。拆迁源于**立项,拆迁人往往有**背后撑腰,业主是不可能打赢官司或通过诉讼解决拆迁补偿问题的。
3.策略地安排谈判的时间和地点
在拆迁谈判中,拖延是一种非常有用的时间策略。对业主而言,时间几乎没有成本。对开发商而言,时间有巨大的资金成本和机会成本。所以在谈判之初最策略的做法是让对方找不到人,不要和对方进行任何接触。让其他人先谈,随时了解他们取得的进展,作为己方谈判的有利基础。越是到后面,拆迁人越是想尽快把整个事情了结。到只剩下最后一两家的时候,拆迁人要让步就会少很多顾忌,也就更容易做出让步。
在地点的选择上,千万不要自己主动到对方的办公室谈判。主动去对方的办公室,对方会认为你很希望被拆迁并得到补偿。要让对方找到己方的企业里来,并且很难找到你,在谈判过程中也便于安排人员巧妙地、策略地干扰或中止谈判的进程。
4.确定理性的谈判目标
很多业主会在拆迁谈判中漫天要价,提出一些不切合实际的无理要求。过高的补偿要求会被对方认为是“狮子大开口”,会毁灭对方通过谈判解决的希望,其结果可能是迫使对方采取“强制拆迁”的极端手段,有时甚至酿成“玉石俱毁”的拆迁悲剧。
理性的谈判目标是通过努力谈判可能实现的目标。这一目标应该是有理由支撑的,也就是业主的要求和报价应该是有理由的,是有一定依据的。咨询团队的一个重要任务就是帮助业主确立一个适合的谈判目标并为这一目标提供必要的理由和一定的依据。这一目标可以以评估机构出具的评估报告为基础,但又要大大高于评估报告提出的补偿金额。
谈判目标不是一成不变的,随着谈判的进行,局势的变化可以灵活调整。在谈判初期,业主一方不宜过早亮出己方的谈判目标和报价,以免一开始就被对方扣上“狮子大开口”的帽子。要通过策略的谈判和过程控制逐步改变对方的期望值,使其越来越接近己方的谈判目标。
5.抓住谈判的核心问题
绝大多数拆迁谈判的核心问题是机器设备和房屋重置的补偿系数。
现在以2008年某评估机构给杭州市拱墅区康桥镇某企业出具的评估报告为例来说明这一问题。该报告提出总补偿金额为2340万元,具体包括:
(1)房屋1450万元,按重置价格(按当年材料价格重新建造所有拆迁房屋所需费用)580万元的2.5倍补偿;
(2)未到期临时建筑204万元,按重置价格204万元的1倍补偿;
(3)地上附属物(装修等费用)149万元;
(4)机器设备净值(原值×成新率%)1547万,评估值537万元。
通过查看评估报告,还有两部分机器设备可以要求对方补偿:一是有漏评嫌疑的设备净值184万元;二是不评金额320万元(该评估报告对那些拆迁后转移到别处不会影响使用价值的设备未进行评估,也不计入补偿范围)。所以,机器设备一项涉及到的总金额是1547+184+320共2051万元。而评估报告仅提出补偿537万元,相差1514万元。其他地方谈得再好,如果机器设备一项谈不好,本次谈判也不能算是成功的。机器设备一项毫无疑问成为谈判的核心问题。
通过资产评估师的认真核查,该企业的房屋补偿主要涉及到三部分:一是房屋重置价格580万元;二是未到期临时建筑重置价格204万元;三是部分房屋结构被误评、低评的重置价格66万元。如果全部按非市政公用设施和公益事业设施建设项目拆迁补偿系数3来补偿,一共可获得2550万元的补偿。而评估报告仅提出补偿1654万元,相差896万元。所以房屋重置补偿系数也是谈判的核心问题之一。




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